oeil du marché

Il n’est pas toujours facile d’être un investisseur plutôt value quand tout le monde s’excite sur les actions de croissance. Vous risquez de vous offrir un lot de moqueries par les personnes qui ont su prendre le train en marche.

À force d’être frustré, vous vous laissez tenter mais au prix fort. Je conçois que le concept de FOMO (Fear of missing out) de la peur de rater quelque chose devient lassant. Quand le doute s’immisce dans mon esprit, je me souviens que les marchés connaissent inévitablement des retours de bâton.

Lorsque cela arrive en plein boomerang, le FOMO s’inverse en FOMC (Fear of missing cut) ou la peur de ne pas couper. À ce jeu-là, je préfère investir sur des actions ou des secteurs qui ne sont pas sous les feux des projecteurs à des valorisation raisonnables. Des actions qui bénéficient d’une grande couverture médiatique, font de l’ombre à l’investissement axé sur la value au point de le ridiculiser. Mais au bout du compte, il existe toujours un retour à la moyenne.

Focalisez-vous la génération de cash flow que dégage l’entreprise et la qualité de son bilan financier. Ayez foi aux concepts de Benjamin Graham ou de Warren Buffett. Le temps nous dit que ça fonctionne efficacement.

Bien j’ai raté en partie le rallye de la tech de la seconde partie des années 2010 et du début des années 2020, basé sur des narratifs tendanciels, je n’ai pas directement participé à leur débandade en 2022. Sans être prétentieux, la prochaine pourrait potentiellement être pire.

Certains me traiteront d’idiot, mais je préfère détenir des actions d’entreprises ayant un business ennuyeux et rentable. Et s’il y a de solides dividendes à récolter, pourquoi pas investir sur Realty Income (O), une REIT (ou foncière cotée) qui vous propose mensuellement un dividende.

Realty Income est une REIT qui détient et gère en location plus de 15 000 propriétés dans tous les États des États-Unis et en Europe (Allemagne, Espagne, France, Irlande, Italie, Royaume-Uni, Portugal). Son portefeuille est l’un des plus diversifiés du secteur et sans égal par rapport à ses concurrents avec près de 320 millions de m2, 1 552 clients et 89 industries.

Son modèle économique est focalisé sur le freestanding, c’est-à-dire acquérir des propriétés indépendantes et unifamiliales qui ne sont pas rattachées à un centre commercial. Realty Income fait en sorte de les louer à des clients de haute qualité.

Pour ne pas être une victime collatérale du commerce en ligne, Realty Income se diversifie sur des industries peu sensibles aux changements d’habitudes de consommation, afin de s’assurer une stabilité de ses revenus locatifs. Plus précisément, l’entreprise cherche des clients opérant dans les épiceries, les stations-services, les services financiers, les services de santé et les entrepôts industriels dans lesquels son exposition va augmenter avec l’acquisition de Spirit Realty Capital.

Son portefeuille dispose d’une base de locataires à faible risque. Aucun d’entre eux ne dépasse une pondération de 4 %. Les industries les plus représentées sont à l’abri des changements d’habitudes de consommation comme les épiceries, les stations-services, les magasins à un dollar, le bricolage ou encore le fitness.

Pour grandir en taille, Realty Income s’est diversifiée en dehors des commerces dans l’un des établissements majeurs de jeu à Las Vegas, Le Bellagio, et l’industrie avec la présence du géant de la logistique FedEx.

En construisant décennie après décennie une solide base de locataires, Realty Income a su résister aux différentes crises depuis son entrée en Bourse.

Il suffit de voir son taux d’occupation qui n’a pas été trop impacté par la crise des subprimes et le Covid. Mieux encore, il est supérieur à la moyenne des REITs membres du S&P 500.

Ce qui fait également la force de Realty Income, c’est de réaliser des économies d’échelle via des contrats de location en triple net lease. D’une part, le locataire paie l’ensemble des charges liées à la propriété. D’autre part, ils sont signés sur une période longue autour de 7-10 ans, en prévoyant contractuellement des hausses de loyers indexés sur une base annuelle.

La majorité de ses concurrents sont américains comme W.P Carey (WPC), Agree Realty Corporation (ADC), NNN REIT (NNN) et Essential Properties (EPRT). Le premier était un des rivaux sérieux de Realty Income avant sa scission pour sortir du marché des bureaux, tandis que les trois autres sont de taille moyenne.

Nous sommes nombreux à penser qu’un ralentissement de la consommation va peser lourd sur les détaillants. Mais dans l’immobilier coté, le jeu est différent. En effet, le marché des baux commerciaux se porte bien selon Globe Street, alors que les loyers continuent d’augmenter. L’enquête révèle que le taux d’inoccupation des magasins commerciaux se situe autour de 4 %.

Ce qui m’amène au bilan financier de Realty Income.

Elle coche l’ensemble des cases d’une REIT excellement bien gérée :

• Croissance des revenus locatifs 2018-2023 : 25,2 %
• Croissance du FFO/action 2018-2023 : 5,5 %
• Dette nette/EBITDA : 5,5
• Taux de couverture des intérêts : 4,5
• 94 % de sa dette à taux fixe
• Notation financière S&P Global : A-

Realty Income dispose de près de 4 milliards de liquidité contre 2,4 milliards de titres de créance jusqu’en 2025.

Du fait de cette situation financière solide, l’entreprise a un avantage sur ses concurrents en période de taux élevés, pour saisir des opportunités sur un marché américain estimé à 5 400 milliards de dollars. Ajoutez à ça, l’Europe qui représente un marché adressable de 8 500 milliards de dollars.

Si Realty Income est souvent chouchoutée par les actionnaires, c’est qu’elle se distingue par sa politique de distribution de dividende mensuel, et surtout son statut de dividende aristocrate du S&P 500. À ce titre, la REIT reste sur 30 années consécutives de hausse de son dividende avec un rendement qui rapporte 5,8 % et une croissance moyenne sur 3 ans de 4,2 %.

La solidité du dividende est loin d’être remise en cause avec un FFO payout ratio (équivalent du payout ratio dans l’immobilier coté) prévu 73,6 %. Pour rappel, si le FFO payout ratio est supérieur à 1, cela signifie que le FFO (équivalent du cash-flow dans l’immobilier) ne couvre pas le dividende, et donc le risque de réduction/suppression du coupon devient élevé.

En toute franchise, Realty Income est la pierre angulaire de mon portefeuille de REITs. Je l’apprécie par la stabilité de son modèle économique et sa capacité à générer des revenus.

Bien que la croissance du FFO/action soit modeste, l’entreprise privilégie des choix d’actifs à faible risque et une base solide de locataires. Ce qui lui permet de générer des revenus locatifs réguliers.

Vous avez aussi affaire à une entreprise, qui par son bilan financier solide et sa grande taille, traverse sereinement les périodes de tension sur les marchés.